Viele private Kleinvermieter pflegen mit ihren Mietern ein gutes Verhältnis und den regelmäßigen persönlichen Kontakt. Das ist für beide Seiten angenehm und erleichtert vieles. Zugleich liegt es bei solch einem guten Verhältnis nahe, auch mal Dinge mündlich zu vereinbaren. Doch Vorsicht: Wo das Gesetz die Schriftform verlangt, droht spätestens nach einem Vermieterwechsel Ärger.
Karlsruhe. Eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung muss schriftlich festgehalten werden. Andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam. Das hat zur Folge, dass ein Mieter nach einem Vermieterwechsel den neuen Vermieter auch nicht mit dem Vorwurf treuwidrigen Verhaltens auf die mündliche Vereinbarung mit dem vorherigen Vermieter verpflichten kann. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt klargestellt (Beschluss vom 14.05.2025, Az.: XII ZR 88/23).
Damit scheiterte die Klage eines Mieters aus Rheinland-Pfalz, der vor Jahren mit seinem Vermieter mündlich eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung vereinbart hatte. Später verkaufte der Vermieter das vermietete Objekt. Der neue Eigentümer trat in den Mietvertrag ein. Er betrachtete die mündliche Vereinbarung zwischen seinem Vorgänger und dem Mieter als nichtig und kürzte die Nebenkostenvorauszahlung. Das passte dem Mieter gar nicht – er klagte dagegen bis vor den Bundesgerichtshof (BGH).
Nebenkostenvorauszahlung: Mündliche Anpassung unwirksam
Doch Karlsruhe ließ den Mieter abblitzen: Die Nebenkostenvorauszahlung ist ein wesentlicher Bestandteil der Miete. Daher erfordert auch ihre Anpassung die Schriftform, stellten die Bundesrichter klar. Das sei insbesondere auch wegen der Möglichkeit eines späteren Vermieterwechsels wichtig, betonten sie: Der neue vermietende Eigentümer müsse nachlesen können, wie hoch die Miete inklusive Nebenkostenvorauszahlungen genau ist. Nur so wäre beispielsweise eine Kündigung wegen Mietrückständen realisierbar.
Es ist nach Überzeugung des BGH auch kein treuwidriges Verhalten, dass der neue Vermieter sich auf den Formmangel beruft und die mündliche Vereinbarung zwischen seinem Vorgänger und dem Mieter nicht akzeptiert. Schließlich war es der Vorgänger gewesen, der die mündliche Absprache getroffen und damit den Formmangel herbeigeführt hatte. Das Fehlverhalten seines Vorgängers kann man dem neuen Eigentümer jedoch nicht anlasten, stellten die Richter klar.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.
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