Leidet der Hausfrieden im Mietshaus durch den Streit von Nachbarn um gegenseitige Ruhestörungen, stehen Vermieter regelmäßig vor der Herausforderung, wie sich der Hausfrieden wiederherstellen lässt. Wenn Gespräche und Abmahnungen nichts bewirken, bleibt die Kündigung als ultima ratio – aber gegen wen? Kann man einfach beiden Streithähnen kündigen?
Flensburg. Wenn zwei Mietparteien miteinander im Streit liegen und sich gegenseitig immer wieder Ruhestörungen vorwerfen, stellt sich für Vermieter die Frage, wie sich der Hausfrieden wiederherstellen lässt. Einfach beiden Parteien zu kündigen, stellt allerdings keine Lösung dar: Der Vermieter muss zumindest niederschwellige Bemühungen anstellen, um den Hauptverantwortlichen festzustellen, bevor er gegen diesen eine Kündigung ausspricht. So hat es zumindest das Landgericht Flensburg entschieden (Urteil vom 17.04.2026, Az.: 1 S 64/25).
Im konkreten Fall ging es um zwei Mieter, die seit 1998 in der Erdgeschosswohnung eines Mehrfamilienhauses lebten. Das Mietverhältnis lief über viele Jahre problemlos. Im Jahr 2020 zog eine neue Mieterin in die darüber gelegene Wohnung ein. Nur ein knappes Jahr später sah die Vermieterin sich veranlasst, ihr eine Abmahnung wegen Ruhestörung zu schicken. In der Folgezeit entspannen sich immer neue Streitigkeiten und Ruhestörungen zwischen den beiden Mietparteien.
Die Vermieterin mahnte beide Parteien mehrmals ab – ohne, dass sich etwas gebessert hätte. Daraufhin kündigte die Vermieterin beiden Parteien mehrfach fristlos, doch die Mieter waren nicht bereit, auszuziehen. Die Vermieterin erhob Räumungsklage gegen die Obergeschossmieterin – trotzdem gingen die beiderseitigen Störungen weiter. Daraufhin strengte die Vermieterin auch gegen die langjährigen Erdgeschossmieter eine Räumungsklage an. Doch damit scheiterte sie schließlich vor dem Flensburger Landgericht.
Mietparteien warfen sich gegenseitig Ruhestörung vor
Die Erdgeschoss-Mietpartei sagte vor Gericht, die hätte immer nur durch Klopfen an die Decke auf die Ruhestörungen der Obergeschossmieterin reagiert – diese sei die alleinige Initiatorin des gestörten Hausfriedens. Das Landgericht betonte daraufhin, dass ein Vermieter bei gegenseitigen Störungen des Hausfriedens nicht willkürlich einem der beteiligten Mieter kündigen dürfe, sondern die Mietparteien soweit möglich gleich behandeln müsse. Er müsse möglichst demjenigen kündigen, der die Hauptverantwortung für die Störungen trägt.
Eine Kündigung an beide Parteien auszusprechen sei nur möglich, wenn sich kein Hauptverantwortlicher feststellen lasse. Eine vollständige Aufklärung müsse ein Vermieter dazu nicht leisten, es sei ihm aber schon zuzumuten, zumindest alle Beteiligten anzuhören und niederschwellige Ermittlungen anzustellen. Unternimmt ein Vermieter dagegen keinerlei Bemühungen zur Aufklärung, ist die Kündigung unwirksam, befand das Landgericht und wies dementsprechend die Räumungsklage ab.
Ohne Aufklärungsbemühungen keine Kündigung
Denn im vorliegenden Fall konnte das Gericht keine Aufklärungsbemühungen der Vermieterin erkennen – obwohl es für die Vermieterin Anzeichen dafür gab, dass die Hauptverantwortung für die Störungen bei der Obergeschossmieterin lag. Schließlich war das Mietverhältnis mit den Erdgeschossmietern bis zum Mieterwechsel im Obergeschoss 28 Jahre lang problemlos verlaufen, erst danach erste Störungen aufgetreten und die erste Abmahnung denn auch an die Obergeschossmieterin gegangen.
Die Vermieterin hätte dem Gericht nachweisen müssen, dass sie diesen Anzeichen nachgegangen war – zum Beispiel durch Gespräche mit anderen Hausbewohnern. Ein Gesprächsvermerk mit Datum und kurzer Inhaltsangabe hätte dazu ausgereicht, lag in diesem Fall aber nicht vor. Das Urteil zeigt, dass Vermieter gut beraten sind, Streitigkeiten um den Hausfrieden und ihre eigenen Bemühungen dabei gut zu dokumentieren, damit eine eventuelle spätere Kündigung sich dann auch vor Gericht durchsetzen lässt.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Ruhr verfasst.
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